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最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
來源：本站 作者：匿名 發布：2014/4/16 修改：2014/4/16
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（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋[2009]8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二〇〇九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。
第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
最高法答記者問：審理物業糾紛有新“說法”
《物權法》自2007年10月1日施行以來，涉及建筑物區分所有權和物業服務的糾紛案件數量不斷增加。建筑物的專有部分和共有部分怎么確定？車庫、車位問題如何解決？如何處理“住改商”糾紛？物業糾紛如何化解？最高人民法院近日出臺了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，并將于今年10月1日起正式施行。兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，記者就此采訪了最高人民法院有關負責人。
外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分
問：如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規定？
答：司法解釋從現實生活出發規定，除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。
實踐中很多建筑物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的。除《物權法》第六章規定的法定共有部分，如建筑區劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。
因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。
確保車庫車位“首先滿足業主需要”
問：車位、車庫爭議是建筑物區分所有權糾紛案件的熱點難點問題，司法解釋是如何處理此類問題的？
答：車位、車庫緊張是目前普遍存在的問題，這主要是由于我國客觀存在的土地資源稀缺所導致的人地矛盾。司法解釋在《物權法》第74條第1款規定框架內，著重解決如何認定建設單位已經履行法律有關“首先滿足業主的需要”問題。
如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。其原因在于，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題，司法解釋的規定還有些原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥善處理相關案件。待審判實踐經驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。
“住改商”利害關系業主范圍劃在本棟建筑物之內
問：當前，因“住改商”引發的糾紛比較多，司法解釋對此作出了怎樣的解釋性規定？
答：按照《物權法》第77條規定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。據此，《物權法》第77條實際上已經成為“住改商”業主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據�！段餀喾ā肥┬泻�，在實踐中有做法是按照多數決定來確定有利害關系業主的意見。這既沒有法律依據，也違反了《物權法》第77條的立法目的。
針對這種情況，司法解釋特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。“住改商”是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關系業主的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。
此外，實踐中確實有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與“住改商”行為存在利害關系的情況，但這部分業主的范圍難以統一劃定，為防止利害關系業主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關系的存在。
擴充物業公司應承擔義務的依據范圍
問：實踐中，物業服務合同的約定內容一般較為簡單，在產生糾紛的時候，當事人對如何確定物業服務企業的義務經常發生爭議，司法解釋對此有何規定？
答：為更好維護業主權益，司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限于物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。
根據《物業管理條例》第2條規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所做的規定并不會額外增加物業服務企業的義務。
外一則：最高法為審理住房物業糾紛案立規
據《北京青年報》報道記者昨天（5月24日）從最高人民法院獲悉，為統一裁判尺度，妥善處理建筑物區分所有權，以及物業服務糾紛，最高人民法院于近日公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，并將于今年10月1日起施行。
據介紹，這兩部司法解釋在《物權法》等法律規定框架內，內容涉及住房和物業糾紛案件審判中的若干熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數的計算方法、業主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及業主知情權的保護等；物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理等等。
■未取得房產證也能被認定為業主
業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權。但是，一戶人家的所有人是否都算業主？業主的身份如何確定？一直存在爭議。
新出臺的司法解釋明確，依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主�；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法使用商品房等建筑物，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
■“住改商糾紛”明確利害關系人
《物權法》第七十七條明確規定：“業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意”。但是，究竟什么是利害關系業主？《物權法》沒有就“利害關系”作出明確解釋。
新出臺的司法解釋明確，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
■對于小區物業服務業主享有五項知情權
《物權法》規定，小區物業公司僅具備服務權，利用小區設施所得公共收益，必須全部用在小區公共設備維修、業主日常文體活動。但業主要求公布或查閱收入、使用情況，往往被拒，訴至法院后判決結果也不一，主要原因是法律沒有明確哪些情況可以公布或查閱。
新出臺的司法解釋明確，業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
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