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最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題解釋
來源：本站 作者：匿名 發布：2014/4/16 修改：2014/4/16
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最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（法釋[2009]7號，2009年3月23日
最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行�！�
二○○九年五月十四日
為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行�！�
二○○九年五月十四日
為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
【律師解讀】
【律師解讀】
該條第二款的確立了商品房買賣簽訂后并合法占有后但未依法登記的買受人的業主身份。因此，在實務中我們可以滿足下列兩個條件來確定未辦權屬登記的購房者的業主身份：一即，已經簽訂購房合同，二已合法占有該房屋。
自物權法施行后，現在法律實務中往往按《物權法》規定，確認物權的所有權人。以下是《物權法》第二章第三節關于物權設立、變更的規定：
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
【律師解讀】
只要符合該條確定的三個方面的條件，就可以確定為專有部分，車位和攤位的確權問題可以通過該條解決，像露臺等可以根據該條確認其是否屬于專有部分。
第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
【律師解讀】法律、行政法規規定的共有部分為物權法第七十三條的規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”和第七十四條占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
【律師解讀】法律、行政法規規定的共有部分為物權法第七十三條的規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”和第七十四條占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
【律師解讀】在實踐中，尤其是業主在使用其專有部分而涉及到共有部分的使用時，是否構成侵權。本條作出了一個界定。根據本條規定，可以無償利用共有部分但不構成侵權的情況必須符合以下條件：
1、 用途是為專有部分特定使用功能的需要；
2、 需要具有合理性；
3、 使用部分為專有部分相對應的部分；
該條的規定要求業主要特別注意管理規約的相關規定。
第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
【律師解讀】
該條的規定對開發商及買受人進行如下的限制：
1、 非業主不得購買配置比例以內的車位；
2、 業主不得從建設單位處超出配置比例購買車位；
《物權法》第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 本條可以說很好解決了如何認定首先滿足業主需要這一基本條件。
第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
【律師解讀】本條對物權法第七十四條所謂業主共有的車位進行了進一步的界定。以下是《物權法》第七十四條的相關內容：“ 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 ”
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
【律師解讀】
對七十六條的概括性條款進行詳細的說明。
物權法第七十六條 下列事項由業主共同決定：
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
【律師解讀】不同階段和不同情況的面積確認原則。本條只是一種可以確定專有部分與建筑物總面積的方法之一，如果根據《物權法》第七十六條規定，業主大會或全體業主已經就專有部分面積與建筑物總面積確定了明確的計算方法，只要不違反法律的規定，也是有效的。比如《山東省物業管理條例》第三十三條第二款就有關于建筑面積確認的規定。
以下是《物權法》第七十六條規定的內容：“ 下列事項由業主共同決定：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
�。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規約；
�。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
�。└慕�、重建建筑物及其附屬設施；
�。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第八十條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
【律師解讀】提供了一種業主人數的計算方法，業主也可以根據管理規約設定其它的計算方法�！渡綎|省物業管理條例》第三十三條也對業主的投票權數作出了規定，按照該規定，是有約定的，從約定，未約定的，則該規定執行。不過省條例的規定與本司法解釋的規定還是有所區別：
以下是《山東省物業管理條例》第三十三條規定的內容：業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
（一）按照業主戶數計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；
（二）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。
業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
從山東省物業管理條例及本條司法解釋的規定來看，都側重于限制建設單位的未售出專有部分的戶數。
第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
【律師解讀】住宅改商鋪，一直以來是實務中的難點，物權法雖然作出了規定，但是關于利害關系業主的認定，及實務中的操作并不是很明確，通過學習本司法解釋，則正好可以解決上述問題。
1、 確定了有利害關系的業主的訴權；
2、 確定了住改商全部有利害關系業主一致通過的原則；
《物權法》第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
【律師解讀】對有利害關系的業主進行限制的界定，避免整個管理區劃內的業主都成為有利害關系人，同時也賦予這些業主在提供相應證據后成為適格的主體。
第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
【律師解讀】一年的撤銷權的行使，該條是物權法與合同法的關于撤銷權行使的鏈接條款。
物權法第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
【律師解讀】業主的知情權受到保護，這是物權法及物業管理條例都明確規定的。只是到了訴訟階段，人民法院怎么確認，由于沒有先例可循。本條規定，更多是從實務階段，體現業主知情權的保護，以及業主享有訴權的知情權的范圍。
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
【律師解讀】業主的知情權受到保護，這是物權法及物業管理條例都明確規定的。只是到了訴訟階段，人民法院怎么確認，由于沒有先例可循。本條規定，更多是從實務階段，體現業主知情權的保護，以及業主享有訴權的知情權的范圍。
第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
【律師解讀】人民法院受理并支持業主對侵害共有部分合法權益的行為而進行的訴訟。
【律師解讀】人民法院受理并支持業主對侵害共有部分合法權益的行為而進行的訴訟。
規定了共有部分收益的分配用途，及訴訟中舉證責任的分配。其時實踐中存在大量占用、侵吞、濫用專項維修資金的問題，本條規定可以有效的對上述問題起到警示作用，如果存在上述問題，那有可能相關權利人會通過訴訟要求使用人予以明示，這本身是對住宅專項維修資金使用的一種規范的救濟性措施。
第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
【律師解讀】繼續采用列舉的方式來界定損害他人合法權益的行為。實踐中存在違法使用物業的現象枚不勝舉，通過學習該條規定，我想很多小區的一些違法行為會逐漸減少，一些權利人也可以通過訴訟來推動小區對物業的規范使用。
物權法第八十三條第二款： 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
【律師解讀】業主權利義務的讓渡者參照本解釋處理。
第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
【律師解讀】業主權利義務的讓渡者參照本解釋處理。
第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。
【律師解讀】建設單位應當包括以以自己名義進行對外銷售的包銷人。
第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
【律師解讀】解決物權歸屬爭議的依據。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
【律師解讀】解決物權歸屬爭議的依據。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【律師解讀】本解釋的施行時間和適用案件的范圍。
最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過） 法釋[2009]8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
【律師解讀】：本條是關于物業服務合同對業主約束力的規定。
本條規定了兩個方面的內容：一，物業服務企業依法與建設單位簽訂的前期物業服務合同，以及與業主委員會簽訂的物業服務合同，對業主都具有約束力。同時規定對實踐中出現的業主以不是物業服務合同當事人為由拒絕履行物業服務合同義務的抗辯，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
【律師解讀】：本條是關于物業企業轉委托合同無效或部分合同條款無效的規定。
上述第一項中的轉委托，違反了國家《物業管理條例》第40條的關于禁止轉委托的強制性規定，即“物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”因此根據《合同法》第52條規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。全部轉委托因違反行政法規的強制規定而無效。
上述第二項，符合我國《合同法》第53條規定一致，即“合同中下列免責條款無效：造成對方人身傷害的；因故意或重大過失造成對方財產損失的；”
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
【律師解讀】本條是關于物業服務內容的規定，本解釋施行后，人民法院認定物業企業違約，將不再局限于物業服務合同約定，法律、法規規定以及相關的行業規范甚至包括物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，因此物業服務企業作出服務承諾應慎重且符合實際。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
【律師解讀】本條是確認物業服務企業針對業主因違約或違法實施妨害行為依法提出訴訟的權利。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
【律師解讀】關于人民法院支持業主對違規收費的抗辯理由的規定。物業公司多收費，濫收費都會受到業主的抗辯，不但如此，業主還有權你退還多收的違規費用。這就要求物業公司要收費用有據，規范賬目。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
【律師解讀】關于人民法院支持物業服務企業請求業主支付物業費的規定。這里特別需要關注一點，即在訴前，物業公司的書面催交義務。
本條第二款可以說是對《物權法》第72條規定的進一步注解：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”實踐中有的小區業主提出自己住在一層或二層，不需接受物業公司提供的電梯服務的，還有的業主提出自己常年在外做生意，很難有時間欣賞到小區的噴泉美景，提出不愿支付因此而發生的費用。根據《物權法》及上述司法解釋的規定，這些以放棄權利而不履行義務的理由，人民法院將不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
【律師解讀】本條是關于業主與物業使用人對物業費承擔連帶責任的規定。實踐中大多由業主與承租人約定由承租人交納物業費，如果存在欠費的情況下，業主會跟物業企業講，我跟承租人有約定的，你得向他要，跟我要不著。本條可以說很好的解決了這一問題，即業主與非業主使用人的約定不能免除業主對物業費的連帶責任。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
【律師解讀】業主委員會提出解除物業服務合同應以業主大會的決定為前提，確認業主委員會作為原告解除物業服務合同的訴訟主體資格。
同時規定了業主委員會不能作為物業企業起訴物業費的被告。
第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
【律師解讀】本條指的是物業服務合同終止后，物業企業與業主相互結算，雙方關于清欠物業費用的訴求，人民法院予以支持。
第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。
【律師解讀】本條是關于物業服務合同終止后，人民法院支持業主委員會訴訟請求的范圍的規定。 根據本條，物業服務合同終止后，對于請求物業企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的訴訟請求，人民法院予以支持。
2003年8月20日最高人民法院在給安徽省高級人民法院《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》規定：“根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第四十條的規定，金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施管理費、公共部位維護費用及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。”
本次司法解釋也是在上述復函的基礎上，結合這幾年物業服務合同領域的新的糾紛類型進行了補充。
這里最值得關注的就是特殊類型下的事實物業服務關系，也就是本條第二款的規定，如果業主委員會已經依法與物業企業解除了物業服務合同，物業企業就拒不撤出小區這段時間要求業主交納物業費用的訴訟請求，人民法院不支持。這里要區別物業合同到期后，物業公司與建設單位或業主委員會未依法續簽合同，但事實上物業企業繼續提供物業服務的這類物業服務關系，二者之間是有本質的不同，因為后者，未依法向物業企業提出退出或撤出小區的請求。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
【律師解讀】：擴大了物業服務糾紛的適用范圍，根據《物權法》的規定，增加了其他管理人在履行物業服務合同過程中的權利義務的規定。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。
【律師解讀】：根據本條規定，像承租人、借用人或者其他物業使用人有違反物業合同、法律、法規或管理規約的行為等糾紛參照本解釋關于業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【律師解讀】：本解釋的施行時間。在本解釋實施前，未經終審的案件都適用本解釋的規定。
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