山東省住宅專項維修資金管理辦法

    第一章　總則

    第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據國家和省有關法律、法規、規章，結合本省實際，制定本辦法。
    第二條 本辦法適用于本省行政區域內的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
    第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
    本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
    本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，主要包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
    第四條 住宅專項維修資金實行屬地化管理，堅持專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監督的原則。
    第五條 省住房和城鄉建設行政主管部門會同省財政部門負責全省住宅專項維修資金的指導和監督工作。
    縣級以上地方人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。
    尚未結束房改的單位，其住宅專項維修資金管理工作由所在地的財政部門或者物業主管部門負責；已結束房改的單位及商品住宅的住宅專項維修資金管理工作，統一由當地物業主管部門負責。
    縣級以上地方人民政府物業主管部門下設的住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱維修資金管理機構），具體負責管理商品住宅、已出售公有住房的住宅專項維修資金，保證資金安全、使用便利。

    第二章　交存

    第六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
    第七條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%�？h級以上地方人民政府物業主管部門應當根據當地實際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。
    第八條 出售公有住房的，業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
    本辦法施行前已出售的公有住房，業主可以按照當時房改成本價的2%的比例補交，也可以根據購房面積，按照每年1-3元/平方米向物業服務企業交納住宅專項維修資金。
    第九條 未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理的，其住宅專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。
維修資金管理機構應當按規定委托所在地商業銀行，作為專戶管理銀行。開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，以售房單位設賬，按幢設分賬，其中，業主交存的，按房屋戶門號設分戶賬。
    第十條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
    已出售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
    公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
    物業服務企業應當在收到住宅專項維修資金之日起30日內，將代收的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
    第十一條 未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，產權登記部門不予受理產權登記申請。
    第十二條 本辦法施行前，公有住房售房單位從售房款中提取并交存的住宅專項維修資金，已結束房改的，應當由單位劃轉至當地維修資金管理機構，實行專戶管理，按幢設立明細賬目。
    第十三條 實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責住宅專項維修資金的日常管理。
    業主大會應當在維修資金管理機構委托的所在地商業銀行，作為專戶管理銀行。開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
    業主大會應當按照住宅專項維修資金管理辦法、會計核算制度，設立業主明細賬目管理。
    第十四條 業主委員會應當持業主大會決定及書面報告通知并報物業主管部門備案。對于符合移交條件的，維修資金管理機構應當將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額及有關賬目等移交業主委員會。
    第十五條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由設區的市物業主管部門會同財政部門負責制定。
    第十六條 商品住宅已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體補交方式由業主大會決定；未成立業主大會的，由物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主決定。
    第十七條 公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。由業主、售房單位按照本辦法第八條、第十條第二、三款規定補交。
    第十八條 舊住宅區中有車位場地使用費等共有部分收益的，應當主要用于補充住宅專項維修資金。
    第十九條 業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地物業主管部門的監督。
    第二十條 住宅專項維修資金的交存，專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的公有住房售房單位應當出具省級財政部門統一監制的財政專用票據。由市、縣物業主管部門統一向同級財政部門領購，專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位向市、縣物業主管部門領購。

    第三章　使用

    第二十一條 住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
    第二十二條 住宅專項維修資金的使用應當堅持方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
    第二十三條 住宅專項維修資金的支出由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
    已出售公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，已出售公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
    第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出物業的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
    第二十五條 住宅專項維修資金的使用按照以下程序辦理：
    （一）物業服務企業應當根據業主、業主委員會或者社區居民委員會的意見及查勘結果，提出住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造計劃建議，制定維修和更新、改造方案。方案主要包括：
    1、維修和更新、改造內容；
    2、工程預算；
    3、涉及戶數；
    4、維修和更新、改造組織方式。
    沒有聘請物業服務企業的，由相關業主、業主委員會或者社區居民委員會以及公有住房售房單位提出計劃建議，并在維修資金管理機構指導下，委托相關單位制定維修和更新、改造方案。
    （二）維修和更新、改造方案應當經有利害關系的、已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主書面同意，并在小區明顯位置進行公示。
    （三）物業服務企業或者相關單位、業主委員會應當到物業所在地維修資金管理機構辦理維修和更新、改造方案備案，并提交下列材料：
    1、維修和更新、改造方案；
    2、相關業主或者業主大會書面確認證明；
    3、維修和更新、改造方案公示證明；
    4、住宅專項維修資金賬面余額證明。
    （四）維修資金管理機構審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行將維修和更新、改造工程預算資金的70%劃轉至物業服務企業或者相關單位。
    （五）物業服務企業或者相關單位組織實施維修和更新、改造方案。
    （六）工程竣工后，物業服務企業或者相關單位應當組織相關業主、業主委員會或者社區居民委員會、施工企業及工程監理單位對工程質量進行驗收，并簽署驗收報告；業主委員會或者社區居民委員會，或者其委托的具有專業資質的社會中介機構應當對工程決算進行審核，并出具審核證明。維修資金管理機構對驗收報告和審核證明核實后，通知專戶管理銀行撥付應付費用的剩余款項。
    第二十六條 物業服務企業或者相關單位可以采取公開招標或者邀請招標等方式選擇專業施工企業，并與中標的施工企業簽訂工程施工合同。
    第二十七條 相關業主、業主委員會或者社區居民委員會可以委托物業服務企業或者相關單位聘請專業監理、鑒定單位對維修和更新、改造工程實施質量監理及鑒定，費用計入維修和更新、改造成本。
    第二十八條 相關業主、業主委員會或者社區居民委員會以及公有住房售房單位可以委托專業中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本。
    第二十九條 發生危及房屋安全、電梯停運等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，維修資金管理機構向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新、改造的，維修資金管理機構可以組織代修，維修費用從相關業主、公有住房住宅專項維修資金中列支。
    第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
    （一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
    （二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；
    （三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；
    （四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

    第四章　監督管理

    第三十一條 維修資金管理機構、業主委員會和公有住房售房單位，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
    （一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的余額；
    （二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
    （三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
    第三十二條 住宅專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
   第三十三條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買一級市場新發行的國債，并持有到期，確保資金的安全和保值增值。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意。
除本辦法規定的使用范圍外，不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、證券、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
    第三十四條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
    （一）住宅專項維修資金的存儲利息；
    （二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
    （三）利用住宅共用部位、共用設施設備經營所得收益，但業主大會另有決定的除外；
   （四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值；
    （五）罰款收入。
    第三十五條 房屋轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉移。
    第三十六條 房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
    （一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；
    （二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金結余返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
    第三十七條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和省財政部門有關規定。
    第三十八條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
    第三十九條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照國家和省財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。從辦法施行之日起，統一使用財政專用票據。

    第五章 法律責任

    第四十條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由物業主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
    物業主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級物業主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    第四十一條 公有住房售房單位未按本辦法規定交存住宅專項維修資金或者分攤維修和更新、改造費用的，由物業主管部門會同同級財政部門責令限期改正。
    第四十二條 開發建設單位未按本辦法規定分攤維修和更新、改造費用的，由物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
    第四十三條 物業主管部門或者財政部門違反本辦法規定的，由上一級行政機關責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    業主大會違反本辦法規定的，由物業主管部門責令改正。
    第四十四條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》、《山東省財政票據管理辦法》的有關規定，嚴肅處理，并追究法律責任。
    第四十五條 物業主管部門、維修資金管理機構、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第六章　附則

    第四十六條 經濟適用住房、拆遷安置住房應當按照商品住宅，實行住宅專項維修資金制度。
    第四十七條 在一個物業管理區域內，凡單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立專項維修資金制度。
    第四十八條 用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修資金制度。
    第四十九條 各地應當根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施辦法。
    第五十條 本辦法自2010年5月1日起施行。1999年5月13日省建委、省財政廳下發的《關于轉發建設部、財政部〈住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（魯建房字[1999]25號）同時廢止。